Статья опубликована в № 5184 от 16.02.2021 под заголовком: Продажа залоговых квартир: или время, или деньги

Аукционы по продаже ипотечных квартир невыгодны заемщикам, которые не могут платить по кредиту

Нужен прозрачный механизм свободной продажи недвижимости
Алексей Игошин, генеральный директор технологичного агентства Homeapp

Выдается в 3 раза больше кредитов, чем пять лет назад, с помощью ипотеки покупают около 80–90% жилья в новостройках, посчитал Дом.РФ. Это наивысший показатель за все время. На вторичном рынке – 50–80%, в зависимости от сегмента. Ипотека в России всегда была дорогой и не всем доступной. Сейчас, в том числе за счет льготной программы, она становится обычным инструментом решения жилищного вопроса, как в развитых странах. Но быстрый рост ипотечного портфеля в сочетании с неправильной оценкой заемщиками собственных финансовых возможностей через 2–3 года выльется в существенный рост просрочек платежей по кредитам: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб., в 2015 г. – уже 39 млрд руб., а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

Торги проводятся либо на интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками, и в первую очередь погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку. 

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти за 6 млн. Ведь зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле? Тем более что участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-й – 3-й раунд по стоимости на 15–25% ниже.

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на четырех разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции (см. график). Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом в 20–25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир. 

Как исправить ситуацию – основные направления :

- Оценка рыночной стоимости на основе данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчеты оценщиков не подойдут – первые завышены, а вторые занижены. 
- Автоматизация рекламы – ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета. 
- Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн личного кабинета с системой оповещений. 

Система аукционов неэффективна. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие. Но и у банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов. 

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости. Сейчас идет обсуждение поправок в закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и уложиться с продажей в шесть месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручкой от продажи возвращается продавцу. 

То есть заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы до стандартной комиссии риэлтору. Полгода – это немного, средний срок продажи квартиры в Москве – восемь месяцев. А квартира с обременением вообще «неликвид», поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и контролировать весь процесс. 

Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может убить длительная продажа». Поэтому нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки. Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, которые работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга. Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может помочь людям.

Читать ещё
Preloader more