Статья опубликована в № 5109 от 20.10.2020 под заголовком: Дом – работа

Девелоперы жилых комплексов предложат москвичам на удаленке работать в коворкингах тут же, в доме

Рабочих зон станет больше в помещениях под стрит-ритейл или в местах общего пользования

Как о новом слове в девелопменте о жилых комплексах, в которых кроме собственно квартир, стандартного ритейла и двора есть зоны для размещения рабочих мест, в Москве активно заговорили после нескольких месяцев, которые горожане провели на самоизоляции. О планах по строительству заявили, в частности, Level Group (они же ввели в оборот название «лайфворкинг»), «A101», Ingrad, MR Group, «Главстрой». Предполагается, что наилучшим решением будет предложить москвичам на удаленке работать не в кругу семьи, а в коворкингах, которые будут тут же, в доме. Например, на первых этажах, где традиционно размещают социально-бытовую инфраструктуру в новостройках.

«Коворкинги появятся не вместо квартир, а вместо кофейни, например», – уточнили в «А101». «В «Селигер сити» зона, которая отведена под коворкинг, изначально проектировалась как коммерческое помещение», – рассказывает гендиректор MR Group Ирина Дзюба, просто теперь определилось его назначение. И у Level Group пространство для работы «изначально предусматривалось» (еще до пандемии) в проекте их жилого комплекса на Шелепихинской набережной. Прежде застройщики не слишком охотно включали в проекты офисы в том или ином виде, теперь, возможно, пересмотрят отношение к «деловой» инфраструктуре.

«Пандемия наглядно указала на преимущества децентрализованной модели развития городов. Самоизоляция и возможность повторения ограничительных мер привели к тому, что люди стали больше ценить локальную городскую среду. Интеграция рабочих и общественных зон в жилые дома – это естественное продолжение идей полицентризма, которые становятся все популярнее в мире», – говорит архитектор Никита Маликов.

Назвать совсем новым явлением в России лайфворкинги нельзя. Но до сих пор офисные пространства располагались преимущественно в комплексах с апартаментами (самый заметный пример – ММДЦ «Москва-сити», где уже действуют Bussinesclub, SOK, Workki, CEO Rooms и др., больше ориентированные на корпоративных клиентов), а если были в ЖК, то появлялись там случайно, а не как часть девелоперской концепции. «В Москве 11 коворкингов арендуют помещения на первых этажах жилых зданий. Это в основном антикафе, например «Столик на одного» в Токмаковом переулке, Space-U на Садовнической, Check Point на Чистых прудах и на Лубянке», – говорит руководитель направления организации рабочего пространства компании JLL Олеся Дзюба. «Зачастую речь идет либо об МФК, и тогда коворкинг планируется на территории бизнес-центра, либо просто о столиках в лобби, за которыми можно посидеть с ноутбуком», – добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Тем не менее, по оценкам Игнахина, через пять лет около 3–5% новостроек Москвы будут иметь в своем составе коворкинг.

Результат опроса, проведенного летом RRG (опросили около 350 человек, работающих в Москве), показал: 76% рассматривают для себя возможность работать на удаленке и 25% сказали, что хотели бы видеть коворкинг в доме. «Раньше мы считали, что объекты инфраструктуры в жилом комплексе в зависимости от его класса должны занимать 5–10%. Сейчас этот показатель нужно увеличивать на 1–2%, поскольку больше людей работают из дома и не покидают свой район и потребность в более развитой инфраструктуре тоже стала больше, – говорит управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. – Нужно создать максимально разнообразную инфраструктуру, чтобы люди получали много сервисов в своем районе – занимались шопингом или спортом, могли провести досуг или получить новые знания». «Все это в комплексе может увеличить стоимость недвижимости на 5–10%», – предполагает эксперт.

нет фото
Никита Маликовруководитель архитектурного бюро Маликова
Коворкинги, переговорные комнаты, кофе-поинты и т. д. в жилых домах создаются в масштабах, которые рассчитаны на жильцов и небольшое количество гостей. В организации таких пространств нет ничего сложного, главное – сформировать их так, чтобы находящиеся там люди не мешали другим жильцам. Инженерные системы должны обеспечивать достаточный уровень воздухообмена, а интернет-инфраструктура – функционирование множества устройств с высоким потреблением трафика.

Сам факт наличия в ЖК еще и коворкинга не поможет продавать быстрее или дороже, важен комплекс факторов, считает Игнахин. Но спрос на «Level Причальный», по его словам, высокий: «Еще до старта рекламной кампании мы получили около 1400 заявок на квартиры и ожидаем, что к открытию продаж (запланировано на конец октября) их количество превысит число квартир». «Level Причальный» на 1950 квартир в Хорошево-Мневниках планируется ввести в эксплуатацию в 2024 г. В проекте четыре 33-этажных корпуса, общая площадь 171 000 кв. м, жилая – 107 800 кв. м. Коворкинг займет около 500 кв. м – это тот метраж, начиная с которого операторам коворкингов интересно входить в проект, считают в Level Group. Запроектировали по 10 кв. м, с учетом социального дистанцирования, необходимого во время пандемии (в стандартной практике – 3,5–4,5 кв. м на человека). Рафаил Гайнатуллин, директор Национальной ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов, считает, что эффективная площадь – от 2000 кв. м, с меньших объемов получить доход тяжело. Застройщики лайфворкингов утверждают, что на выгоду не рассчитывают, лишь «помогают жильцам максимально комфортно чувствовать себя в доме», как формулируют это в ФСК.

В «Селигер сити» в лаунж-зоне на первом этаже смогут работать жильцы. Здесь установят вендинговые автоматы, чтобы можно было быстро перекусить или выпить кофе, рассказывают в MR Group. В проекте Hide в Раменках уже появится новый формат home office с переговорными, кабинетами, всей необходимой техникой, WiFi, coffee-point. Ирина Дзюба говорит, что под коворкинг, в зависимости от проекта, будет отводиться от 1% площади общественных зон, такой метраж девелопер считает оптимальным с точки зрения необходимого пространства и стоимости его эксплуатации.

По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, в проекте «Архитектор» на Юго-Западе Москвы (три корпуса, около 130 000 кв. м, более 1400 квартир), «зона коворкинга была продумана и спроектирована до ситуации с пандемией, вносить изменения в проект не пришлось». В «Архитекторе» рабочие места «только для резидентов комплекса» займут около 15–20 кв. м из 119 кв. м общей лаунж-зоны. «Это будет высокий стол вокруг настоящего оливкового дерева, – описывают в ФСК. – В столе будут сделаны выводы под розетки. Пространства хватит для 5–6 человек». Еще будет переговорная (9 кв. м), которую жильцы могут забронировать через ресепшн.

нет фото
Александр Стариковпартнер бюро Syntaxis
Высотные дома изначально удобны для разноформатного и эффективного зонирования. На первых и вторых этажах располагается зона ритейла, общественные и деловые пространства, коворкинги, кафе и т. д. Это не только позволяет продать проект максимально выгодно и эффективно использовать его площади, но и просто удобно для резидентов

По словам Владимира Богданюка, коммерческого директора ЖК Balance (застройщик – «Главстрой девелопмент»), в первой очереди под коворкинг выделят около 500 кв. м из 149 000 кв. м. В Новой Москве ГК «А101» планирует открыть в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы» четыре коворкинга общей площадью более 1000 кв. м.

Как правило, продавать занятые коворкингами метры застройщики не планируют, максимум – сдать в аренду, но на каких условиях, опрошенные «Ведомостями» компании сказать не смогли, проекты только строятся. По оценке Андрея Шувалова, старшего директора департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield, около метро, вблизи бизнес-центров операторы будут готовы платить базовую ставку –12 000–17 000 руб. за кв. м в год, стоимость рабочего места может составить 16 000–24 000 руб. в месяц.

Пока в большинстве случаев это опция только для жителей дома, как в «Архитекторе» или ЖК от MR Group. В последней уточнили, что расходы жильцов на содержание коворкингов составят не более 1% от объема коммунальных платежей (в «Селигер сити», например, это 64 руб. за кв. м квартиры, поделились в отделе продаж компании). «Жильцы могут решить, что им неинтересно содержать такую общедомовую собственность и что ее нужно выставить на реализацию через УК. В этом случае девелопер уже не сможет контролировать сохранность изначальной концепции», – добавляет Ирина Дзюба из MR Group.

Точка роста

Гибких офисов (коворкингов) в Москве в настоящий момент около 222 000 кв. м, по данным JLL, это 1,2% всего предложения качественных офисных площадей. «Это сопоставимо с показателями для Мюнхена (1,2%), Гамбурга (1%), Вены (1%), но значительно ниже аналогичного показателя в Лондоне (7,1%) и Амстердаме (6,3%)», – уточняет руководитель направления организации рабочего пространства JLL Олеся Дзюба.
С января по сентябрь 2020 г. в этом сегменте добавилось 28 000 кв. м, до конца года запланировано открытие еще 20 площадок общей площадью 61 000 кв. м.

Татьяна Шараева, президент Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов, предполагает, что для жильцов нефиксированное рабочее может стоить 15 000–20 000 руб. в месяц. Если резиденты будут основной целевой аудиторией этих площадок, то основным предложением станет аренда рабочего места на час (от 150–300 руб.) и почасовая аренда переговорных комнат (от 700–1500 руб.).

«Разброс цен на аренду рабочих мест в ЖК, на мой взгляд, будет выглядеть так: «Level Причальный» – 22 000–24 000 руб. за рабочее место в месяц; «Скандинавия», «Испанские кварталы» – 13 000–16 000 руб.; в «Селигер сити» – 14 000–16 000 руб., в «Архитекторе» 16 000–20 000 руб.», – оценивает руководитель сети коворкингов Grow Up Алексей Мацкевич. По его мнению, для цены на коворкинги местоположение важнее уровня жилого комплекса: несмотря на то, что «А101», например, строит жилье классом выше «комфорта», ценник на рабочие места там должен быть достаточно низким, чтобы привлечь аудиторию. «Определить цену продажи сложно. Покупка таких площадей в настоящее время целесообразна только там, где речь идет о недооцененном активе, – рассуждает эксперт. – В новостройке же застройщик с большей охотой сдаст помещение под ритейл, который заплатит большую ставку. Продать в таком здании коворкинг равнозначно изменению его функционального назначения».

Номер как офис

В отелях под управлением Radisson Hotel Group появятся гибридные номера (Hybrid Rooms) – сочетание современного офиса и гостиничного номера. «Комфортное, технически оснащенное и тихое рабочее пространство как для гостей в деловых поездках и туристов, так и для местных жителей, остановившихся на несколько ночей», – описывают в компании. Гибридные номера предлагают простое подключение к устройствам с двойным дисплеем, услуги видеоконференцсвязи, беспроводную клавиатуру, мышь и акустическую систему, печатные услуги, канцелярские принадлежности, безлимитное количество кофе и чая, доступ к оздоровительному центру на территории отеля и другие привилегии. Кроме того, в отелях предложат различные варианты проведения гибридных мероприятий. Внедрять новые технологии будут в этом и следующем году.

«Девелопер оставляет необходимые помещения в своем управлении, – описывает вероятный сценарий Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101». – В случае востребованности формата он сможет развивать успешный бизнес самостоятельно, передать коворкинг в управление профильному оператору или продать как готовый бизнес, который останется в проекте в качестве привлекательного объекта инфраструктуры. В случае же неуспеха девелопера ждут лишь сравнительно небольшие затраты на переформатирование помещения для продажи или сдачи в аренду другому типу операторов».

Мнения о том, приживутся ли на рынке недвижимости лайфворкинги, разные. «Образ человека с ноутбуком вне офисных стен – это скорее желаемое, а не действительное. Лайфворкинги вряд ли станут распространенным явлением», – полагает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Напротив, гендиректор «Р-Фикс» (девелопер проекта Avenue Apart на ул. Дыбенко) Игорь Петров считает, что они будут появляться даже в недорогих кварталах массовой застройки. «Не важно, купили вы квартиру за 3 млн или за 8 млн, вам все равно нужно рабочее пространство. Пандемия показала преимущества рабочих площадок недалеко от дома. Формат коворкингов будет масштабироваться в ближайшие 5–10 лет», – уверен он.

«Ирония сегодняшнего цифрового мира заключается в том, что люди более одиноки, чем когда-либо. У нас есть уникальные возможности для борьбы с эпидемией одиночества», – говорил в 2018 г. директор по маркетингу Craftwork Coffee Co Тревор Хайтауэр, комментируя планы по созданию коворкингов в многоквартирных жилых домах (цитата по houston.culturemap.com). Гендиректор компании Райли Килтц тогда же отмечал, что «застройщики строят дорогие районы с развитой инфраструктурой, но часто недостаточно используют нежилые пространства на первых этажах».

Читать ещё
Preloader more